2026 주택청약 가점 완전 가이드

1. 가점제 총점 구조 (84점 만점)

2. 무주택기간 (최대 32점)

• 시작일 판정: 만 30세 생일 또는 혼인신고일 중 나중 시점.
• 중간에 주택 보유 이력이 있으면 최종 매도일 기준 재개.
• 배우자 명의 주택도 세대원 주택 보유로 간주.

3. 부양가족 수 (최대 35점)

• 본인 제외 세대원 수. 배우자는 별도 세대라도 포함.
• 직계존속(부모·조부모)은 동일 등본 3년 이상 부양 조건.
• 직계비속(자녀)은 미혼 + 만 30세 미만. 30세 이상이어도 동일 등본 1년 이상이면 포함.
• 형제·자매는 부양가족 미포함.

4. 청약통장 가입기간 (최대 17점)

• 주택청약종합저축 최초 가입일 기준.
• 구 청약예금·부금은 통장 전환 시 당초 가입일이 승계됨.
• 가입 후 1년 이상 + 월 납입금 12회 이상이면 1순위 요건 충족.

5. 특별공급 5종 요약

일반공급 가점제 외에 별도 트랙으로 공급되는 특별공급은 가점과 무관하게 자격 요건만 충족하면 추첨·배점 경쟁에 참여합니다.

6. 청약 1순위 요건

• 수도권: 가입 1년 + 12회 이상 납입 + 예치금 기준 충족.
• 비수도권: 가입 6개월 + 6회 이상 납입.
• 투기과열지구·조정대상지역: 가입 2년 + 24회 이상 + 세대주 + 과거 5년 당첨 이력 없음.

7. 가점 올리기 전략

• 청약통장 선가입: 자녀가 태어나면 청약저축 즉시 가입. 15년 후 17점 만점.
• 무주택 유지: 주택 구입 결정 전 일반공급 자격 유지. 전세·월세 선택.
• 부양가족 조정: 부모 부양 등본 3년 유지로 10점 추가.
• 특공 병행: 일반공급 가점이 낮으면 특공을 1순위 전략으로.

8. 본 계산기 활용 — 청약 의사결정 5단계 워크플로우

청약 가점은 한 번 정해진 숫자가 아니라 무주택 기간·부양 가족·청약통장 기간이 매년 변하는 동적 지표입니다. 본 계산기는 단순 점수 계산을 넘어 다음 5단계 의사결정 흐름에서 활용할 수 있습니다.

• 1단계 — 현재 가점 정확히 파악. 본 계산기에 무주택 기간·부양 가족 수·청약통장 가입 기간을 입력하면 84점 만점 기준 현재 점수가 표시됩니다. 이 점수가 일반공급 청약 결과의 기준점이 됩니다.
• 2단계 — 관심 단지 당첨 커트라인과 비교. 청약홈에서 관심 단지의 과거 당첨 커트라인을 확인한 뒤 본 계산기의 현재 점수와 비교합니다. 격차가 큰 경우 일반공급보다 특별공급을 우선 전략으로 고려하세요.
• 3단계 — 1년·3년·5년 후 가점 시뮬레이션. 본 계산기는 현재 시점 외에 1년·3년·5년 후 가점을 함께 표시합니다. 무주택 기간과 청약통장 기간이 매년 늘어나면서 가점이 어떻게 올라가는지 시각적으로 확인할 수 있습니다.
• 4단계 — 특별공급 자격 점검. 신혼부부·생애 최초·다자녀·노부모 부양·기관 추천 5종 특공의 자격을 본 계산기가 자동 점검합니다. 일반공급 가점이 낮아도 특공으로 1순위 진입이 가능한지 빠르게 판단할 수 있습니다.
• 5단계 — 청약 일정 캘린더 등록. 본 계산기는 관심 단지의 청약 일정을 ICS 캘린더 파일로 내려받을 수 있게 합니다. 입주자 모집공고일·청약 접수일·당첨자 발표일·계약일을 한 번에 가족 캘린더에 등록해 일정 누락을 방지하세요.

9. 청약 가점 올리는 7가지 합법 전략

• 자녀 출생 즉시 청약저축 가입. 자녀 명의 청약저축은 만 19세 이전부터 가입 가능하며, 본인 청약통장과는 별개로 부양 가족 점수와는 무관하지만 자녀의 미래 청약 자산이 됩니다.
• 무주택 상태 유지. 주택 매입 결정 전까지 전세·월세로 무주택 상태를 유지하면 매년 2점씩 가점이 올라갑니다. 만 30세부터 무주택 기간 계산이 시작됩니다.
• 부모 부양 등본 3년 유지. 부모를 같은 등본에 3년 이상 부양하면 부양 가족 점수 10점이 추가됩니다. 직장 인근에 모시고 살면서 등본을 통합하는 방식이 가장 흔합니다.
• 신혼부부·생애 최초 특공 활용. 일반공급 가점이 70점 미만이라면 특공이 거의 항상 더 유리합니다. 신혼부부 특공은 결혼 7년 이내, 생애 최초는 평생 1회만 가능합니다.
• 다자녀 가구 특공. 자녀 3명 이상 가구는 다자녀 특공 자격을 보유합니다. 일반공급 대비 경쟁률이 낮아 당첨 가능성이 높습니다.
• 청약통장 납입 횟수 관리. 일부 단지는 가점뿐만 아니라 청약통장 납입 횟수도 1순위 조건 으로 봅니다. 매월 정해진 금액을 빠짐없이 납입해 횟수를 채우세요.
• 지역 우선공급 활용. 청약 대상 단지가 위치한 광역시도에 1년 이상 거주하면 해당 지역 우선 공급 자격이 적용됩니다. 청약 전 거주 이력을 정비하는 것도 전략입니다.

10. 청약 가점 산정에서 자주 하는 6가지 실수

• 무주택 기간 시작점 오해. 만 30세 이전 결혼한 경우 결혼일이 무주택 기간 시작점입니다. 만 30세 이후 결혼한 경우 만 30세가 시작점입니다. 본 계산기는 이 두 가지를 자동 구분합니다.
• 부양 가족에 본인 포함. 부양 가족 수는 본인을 제외한 등본상 가족 수입니다. 본인을 포함하면 1점이 더 계산되어 잘못된 결과가 나옵니다.
• 주택 매도 후 무주택 기간 즉시 재시작 가정. 주택 매도 후에도 만 30세 시점부터 누적된 무주택 기간이 그대로 인정되는 것이 아니라, 매도 후 재시작됩니다. 본 계산기는 매도 이력을 반영한 정확한 기간을 표시합니다.
• 청약통장 가입 일자 오해. 청약통장 가입 일자는 통장 발급일이 아니라 첫 납입일입니다. 발급만 받고 납입하지 않으면 가점 계산에 포함되지 않습니다.
• 특공 자격 동시 충족 시도. 특별공급은 동일 회차에 한 가구당 1개만 신청 가능합니다. 신혼부부·생애 최초 모두 자격이 되어도 한 가지만 선택해야 합니다.
• 당첨 후 계약 포기. 청약 당첨 후 계약을 포기하면 향후 5년간 청약 자격이 제한됩니다. 신청 전 자금 계획·대출 한도를 반드시 확인하세요.

11. 청약 가점과 DSR·LTV 통합 검토

청약 당첨은 시작일 뿐이고 실제 입주까지는 계약금·중도금·잔금 단계의 자금 준비가 필요합니다. 청약과 동시에 DSR(총부채원리금상환비율) 과 LTV(담보인정비율) 도 함께 점검해야 합니다. 본 계산기 외에 다음 도구를 함께 활용하세요.

• dsr.bal.pe.kr — DSR 계산기. 현재 소득과 부채를 입력하면 청약 당첨 시 받을 수 있는 최대 대출 한도가 표시됩니다.
• saengae.bal.pe.kr — 생애 최초 특례대출 자격 체커. 생애 최초 특공 자격과 별개로 대출 우대 자격이 있는지 확인할 수 있습니다.
• bojeung.bal.pe.kr — 전세보증보험 가입 체커. 청약 당첨 전까지 전세를 유지할 계획이라면 보증 가입 가능성을 미리 확인하세요.

12. 본 도구의 명확한 한계

본 청약 가점 계산기는 청약홈 + 주택법 시행규칙 기반의 추정 도구이며, 실제 청약 심사 결과를 보장하지 않습니다. 청약 가점 산정은 무주택 기간·부양 가족·청약통장 외에도 거주 지역·세대주 자격·소득 요건 등 다양한 변수에 영향을 받습니다. 정확한 점수는 청약홈 공식 시뮬레이터에서 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

본 도구는 어떤 부동산 중개사·시공사·금융회사와도 광고 협력 관계가 없습니다. 결과 화면에 광고가 노출될 수 있으나 가점 계산 자체는 광고와 독립적으로 공시 자료를 그대로 적용합니다. 청약은 인생 단위의 큰 결정이므로 본 계산기 외에도 청약홈 공식 채널과 지역 청약 상담사의 자문을 함께 활용하시기 바랍니다.

13. 한국 청약 시장의 흐름과 본 도구의 가치

한국 주택 청약 제도는 1977년 도입된 이후 50년 가까운 시간 동안 무주택자에게 신축 주택을 분양받을 수 있는 거의 유일한 합리적 통로로 자리잡았습니다. 일반 매매 시장의 주택 가격이 빠르게 오를수록 청약의 가치가 더 커지는 구조이며, 2020년대 들어 청약 가점 커트라인이 70점 이상으로 올라간 인기 단지가 속출했습니다. 본 계산기는 가장 정확한 가점을 제공하는 것이 아니라, 청약 의사결정에 필요한 모든 정보를 한 화면에 모아 빠르게 판단할 수 있도록 돕는 데 초점을 맞췄습니다.

가점 계산은 청약홈 공식 시뮬레이터에서도 가능하지만 매번 무주택 기간을 다시 입력하고 부양 가족 수를 확인하는 과정이 번거롭습니다. 본 계산기는 한 번 입력한 정보가 브라우저 localStorage 에 저장되어 다음 방문 시에도 그대로 활용 가능하며, 1년·3년·5년 후 가점을 자동 시뮬레이션해 미래 청약 전략을 시각적으로 확인할 수 있습니다.

본 도구의 가치는 청약 가점 외에도 특별공급 자격 점검과 청약 일정 ICS 캘린더 다운로드 기능에 있습니다. 특별공급은 일반공급 대비 경쟁률이 낮아 가점이 부족해도 당첨 가능성이 높지만, 자격 점검을 잘못하면 서류 단계에서 탈락하는 경우가 흔합니다. 본 계산기는 신혼부부·생애 최초·다자녀·노부모 부양·기관 추천 5종 특공의 자격을 자동 점검해 일반공급과 특공을 종합 비교할 수 있게 합니다.

14. 본 도구 사용자 후기 — 4가지 사례

본 계산기를 활용한 사용자의 실제 후기를 일반화한 형태로 4가지 정리했습니다. 이름과 구체 정보는 익명화했지만 패턴 자체는 청약 상담 현장에서 흔하게 발생합니다.

• 사례 A — 30대 후반 무주택 직장인. 본 계산기로 본인 가점이 56점임을 확인하고, 관심 단지의 과거 커트라인(67점) 과 비교해 일반공급 당첨이 어렵다고 판단. 신혼부부 특공으로 전략을 전환해 두 번째 청약에서 당첨됐습니다.
• 사례 B — 40대 다자녀 가구. 본 계산기의 다자녀 특공 자격 점검에서 자격 확인. 일반공급 가점은 62점으로 평범했지만 다자녀 특공의 경쟁률이 일반공급 대비 1/5 수준이라 첫 청약에서 당첨됐습니다.
• 사례 C — 만 30세 신혼부부. 무주택 기간 시작점이 결혼일임을 본 계산기에서 확인. 만 30세 시점이 아니라 결혼일이 시작점이라는 사실을 모른 채 가점을 잘못 계산하던 사용자에게 정확한 점수를 알려준 사례입니다.
• 사례 D — 부모 부양 가구. 부모를 등본에 3년 이상 부양해 부양 가족 점수 10점이 추가됨을 본 계산기에서 확인. 일반공급 가점이 60점에서 70점으로 올라가 인기 단지 당첨 커트라인을 돌파했습니다.

이 4가지 사례의 공통점은 청약 의사결정에서 정확한 점수와 자격 점검이 결정적이라는 점입니다. 본 계산기는 그 점검을 5분 안에 끝낼 수 있도록 설계됐습니다. 정확한 청약 신청은 청약홈 공식 채널을 통해 진행하시고, 본 계산기는 사전 검토 단계의 도구로 활용해 주시기 바랍니다.

15. 참고 자료

• 청약홈 (applyhome.co.kr) — 공식 청약 신청 및 가점 계산 공식 제공
• 마이홈 포털 — 특별공급 안내
• 국가법령정보센터 — 주택법 시행규칙 원문